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第四届世界华商地产论坛文字直播万芳

发布时间:2020-02-14 12:27:48 阅读: 来源:蒸压釜密封圈厂家

第四届世界华商地产论坛文字直播,

青澈:我是主持人青澈。

主持人登场 第四届世界华商地产论坛正式开始

大会现场 政商云集

林凯:今天我们非常荣幸与各位来宾共聚一堂,我们共同参加中国地产界每年一度的品牌盛会-- 第四届华商地产论坛 。那首先,请允许我代表我们的论坛主办方中国国际投资贸易洽谈会组委会,我们的承办方中国国际地产投资交易会秘书处、中国地产闽商联谊会、拓界传媒,对各位嘉宾朋友在百忙之中的莅临表示热烈的欢迎。

青澈:欢迎各位!第四届世界华商地产论坛是由《地产福建网》全程直播,全国30多家主流媒体进行联合报道,同时也欢迎现场的各位来宾们以我们的关键词 第四届世界华商地产论坛 参与到新浪以及腾讯的微博互动。

林凯:仰首是春,俯首成秋,世界华商地产论坛陪伴各位,陪伴这个行业已经迎来了它的第四个年头。

青澈:论坛成立以来,以整合、推进全国乃至是世界区域的全产业链合作作为为长远目标。邀请到了世界级的经济学家、学者、房地产专家、中国地产领军人物等等与政界的领导、杰出地产企业家共同论道中国地产行业、企业的发展大势。

林凯:可以说每年世界华商地产论坛都设立了各型主题峰会,组织最直接有效的资源整合模式,促进全球各个区域热点投资城市、开发、金融机构、商业机构、建材部品商等等各企业之间的跨界沟通和合作共赢、资源共享。

青澈:历届的论坛为房地产这一经济支柱产业的发展方向和方式,提出了建设性的建议。致力推进产业链互通合作,立足全球视野探讨地产热点话题,倡导行业可持续发展。

林凯:第四届世界华商地产论坛可以说是强势袭来,那么本届论坛的主题是 新地产、新资本、新营销 ,今天我们在这里为2013年世界华商搭建这么一个璀璨的舞台,也希望能够与在场的每一位嘉宾一起来盘点过去,努力当下,让我们共同期待未来。

青澈:那么接下来我们很荣幸地介绍本届论坛的莅临嘉宾。

林凯:出席下午开幕式的领导有:福建省工商联副主席李建南先生;南平市副市长陈美琼女士;厦门市政府副秘书长郭金练先生;中国地产闽商联谊会轮值主席、三盛地产集团总裁林荣新先生;中国闽商资本联盟轮值主席苏福伦先生;ECFA两岸经济合作促进会秘书长胡亦雄先生;国际金融论坛城镇化研究中心主任易鹏先生;中国地产闽商联谊会执行会长、秘书长林雄先生;

青澈:感谢各位领导的莅临,同时也感谢各合作企业领导、代表,及全国各地华商朋友们的参与。欢迎各位的到来!

林凯:再次欢迎各位。朋友们,让我们首先有请省工商联副主席李建南先生致辞。掌声有请!《专题》

福建省工商联副主席李建南先生致辞

李建南:大家下午好!在第十七届国际投资贸易洽谈会盛大开幕之际,第四届华商论坛在这里隆重召开,在此我对本次论坛的召开表示衷心的祝贺!同时向出席论坛的各位嘉宾,一直关心致力于地产发展的各位人士致以崇高的敬意。中国国际投资贸易洽谈会是福建省乃至全国最重要的国际投资交流活动之一,经过十几年的发展与探索已经形成了独具特色的国际投资促进模式,有利的推动了国际间的贸易合作。

当前,面对国际形势,在这样的大背景下,依托厦门投洽会在这里举行第四届世界华商论坛,共同研究地产行业未来得发展和走向,共同探讨促进房地产企业健康发展的途径和方法。这是一件非常有意义的事情,当前福建正面临着福建正面临着难得的历史机遇,生态环境优良,基础设施不断完善,投资环境不断优化,特别是两岸关系和平发展,中央赋予了一系列先行先试的政策,这些都为全世界各地的企业家在福建的发展提供了十分广阔的发展空间和良好的发展前景。来自五湖四海的华商企业家们在这里相互学习、共同交流。我希望在座的广大闽商继承和弘扬顺势而为、爱拼会赢的闽商精神,在中国经济发展大潮中发挥更大的作用。同时我也衷心的希望世界各地杰出华商企业家们能够更多地参与海西建设大潮中来。在把企业做大做强的同时,为海西发展做出更加积极的贡献。祝论坛圆满成功,祝各位朋友身体健康、万事如意,谢谢大家!

青澈:谢谢李主席,感谢李主席精彩的致辞。给予我们所有华商企业家给予美好的期许。下面有请厦门市政府副秘书长郭金炼先生为论坛致辞,掌声有请!

厦门市政府副秘书长郭金炼先生致辞

郭金炼:尊敬的各位领导、各位来宾、女士们、先生们,大家下午好!借此第四届世界华商地产论坛在美丽的厦门隆重的举行,我仅厦门市政府向参加本次论坛的各位领导、各位嘉宾和地产界的朋友们表示热烈的欢迎和诚挚的问候。作为全球规模最大的国际投资盛会,吸引来自世界各地商界新老共聚厦门交流,与厦门共创商机。是2001年作为中国98投洽会唯一的房地产会以来,世界华商地产以其独特的创业性、高端性以及广阔的国际视野深受社会各界的广泛关注,成为影响海内外的地产盛会。在2003年房地产新形势面前,本届论坛将围绕新地产、新资本、新营销的主题,为城市化城市变革探索跨界营销模式,聚焦全产业链的主题。我希望本次论坛能为政府、资本、机构和地产业搭建一个沟通合作平台,推动中国房地产健康、有序发展。

当前厦门市委、市政府按照习总书记提出的 提升本岛、跨岛发展 的精神,编制着美丽厦门的发展规划,提出在建党100周年时实现美丽中国的典范城市,在成立100周年时建立展现样板城市的两个百年愿景。并提出厦门五个全面的城市目标,即把厦门建成国际花园城市,美丽中国的景观城市、两岸交流的创富城市、闽南地区的中心城市以及温馨包容的新城市。美丽厦门缔造,希望与会嘉宾在厦门多看看、多走走,为厦门的发展多提宝贵意见。我们热诚欢迎台湾朋友来厦门投资兴业,加强交流合作,与厦门一起共享美丽厦门的发展机遇,共同两个百年的创业梦想。最后预祝论坛圆满成功!各位到场的嘉宾身体健康、万事如意!谢谢!

青澈:谢谢。再次感谢郭秘书长对我们地产企业们一个美好的期望,谢谢!

林凯:咱们这个论坛现场高朋满座,北京永安信董事长乔志杰先生也在百忙之中莅临我们的现场,欢迎!接下来有请中国地产闽商联谊会轮值主席、三盛地产集团总裁林荣新先生为论坛致辞,掌声有请!

中国地产闽商联谊会轮值主席、三盛地产集团总裁林荣新先生致辞

林荣新:尊敬的各位领导、各位远道而来的国际友人、全国各地的闽籍乡亲以及闽商的各界朋友们,大家下午好!九月秋高气爽,在这收获的季节,借助98中国投洽会,新老朋友相聚在第四届世界华商地产论坛这个大平台上,很高兴同你们一起拉开此次论坛的序幕。

现今的中国房地产的关键词,莫过于 城镇化 。中国的房地产行业必定是紧跟中国的城镇化的进程,这是新时代的战略,新时代的模式,同时也是新时代对地产业的期待。

这次论坛的主题是 新地产新资本新营销 。我本人也是个地产人,我认为新地产就是房企发展的新的模式、新的方向;新资本就是最新最快的多元化的融资渠道;而新营销就是用新方法促进房产快速销售。作为中国经济的支柱产业,房地产行业必将在探索这条新时代发展之路中扮演举足轻重的角色。

大企业有大企业的一片天,中小企业有自己的一隅地,广阔天地,各有可为。 新地产 不是传统的房地产,是一种泛地产引领的房地产转型发展,抓住这次新型城镇化的发展机会,结合此次论坛的主题,相信很多房企能在专业化、特色化、区域转向方面抓住些许灵感,找到新的出路和方向。

中国房地产市场的长期向好依然没有改变。只要我们励精图治,扎扎实实,抓好管理,练好内功,我们就一定能在变局中能赢得机会,赢得胜利。今天,借世界华商地产论坛这个平台,谋长远之计,广泛整合资源,助力企业发展。我们有理由相信,力求实效的本届论坛必将助力企业互补促进,共荣发展。

世界华商论坛在这里隆重地召开,作为中国地产闽商联谊会的轮值主席企业我们感到十分的欣慰,也感谢大家。整合产生价值,合作实现共赢,是中国地产闽商联谊会的宗旨。三盛地产集团也希望能跟在座的各位展开更多的合作。

最后预祝各位朋友身体健康、合家幸福。谢谢大家!

青澈:谢谢!

林凯:谢谢。

青澈:感谢林荣新先生的致辞,为我们阐述了他认为的地产界的正能量,同时也给现场的各位来宾分析了未来房地产的走向。谢谢!

林凯:好的,朋友们,下面又到了一年一度、激动人心的 中国地产金钥匙奖 颁奖盛典。

青澈: 中国地产金钥匙奖 采用是中国投洽会的 金钥匙 标志,是由中国国际投资贸易洽谈会组委会、世界华商地产论坛组委会联合颁发的全国性权威地产奖项,是目前我们中国房地产界的最高荣誉之一。

林凯:可以说 中国地产金钥匙奖 伴随着世界华商地产论坛一路成长,解读地产脉络,记录推动地产发展的力量。自2010年设立至今,全国各地30多家杰出华商企业以及23家优质楼盘分别获此殊荣。接下来,让我们一起通过大屏幕用一段VCR来回顾历届的颁奖盛典。

青澈:请看大屏幕。

青澈:谢谢各位的观看。 中国地产金钥匙奖 的得主,他们有的是身体力行,实践中国企业家之社会的责任感;有的则是探索挑战,走最先进的企业发展方向;有的则是创新突破,成就未来房地产发展的大方向。那么本届我们的 中国地产金钥匙奖 是经过专业评审的多角度评选,获奖名单目前已经正式出炉,现在就让我们来揭晓它。

林凯:是的,我们稍候就要揭晓了。2013可以说是非凡的一年,房地产行业中涌现出了许多高品质的优秀项目,它们以品质为根基,改善了当地的人居环境,提升了城市形象,优化了城市环境,以卓越服务提升了核心价值。

青澈:那么在我们的正式颁奖之前,我们先邀请中国地产闽商联谊会执行会长、拓界资本董事长林雄先生上台说几句话,掌声有请!

林凯:有请!

中国地产闽商联谊会执行会长、秘书长林雄先生致辞

林雄:各位领导、各位来宾大家下午好!世界华商地产论坛到今年已经办了4年,刚才我们回顾了这四年多中国地产金钥匙奖,金钥匙的创意来自98投洽会的标识金钥匙。这几年不管风吹浪打,福建房地产一直保持活跃,因为海西经济一直保持着活跃。福建人创富一直保持着活跃,福建的民间资本一直保持着活跃。更重要的福建的城市确实是中国最宜居的城市,许多人都有一个梦想,拥有一把进入福建这些城市的金钥匙。这些年来,中国一线的开发商越来越得到海西的金钥匙,福建的住宅开发水平也日渐提高。这使得我们越来越多的福建人、福建的购房者也获得了沉甸甸,含金量越来越高的金钥匙。海西的城市群也变得更加美好,世界华商地产论坛这四年来每年颁发中国地产金钥匙奖,我想真正的评委是购房者是业主。只有业主才最有资格给开发商打分,只有业主最有资格给楼盘打分,只有业主给予的荣誉才是最高的荣誉。

在这里让我们祝贺福建楼市,祝贺在福建投资兴业的开发商,祝贺我们福建人拥有更加美丽、更幸福的家园,谢谢大家!

青澈:谢谢!再次感谢林雄先生的一番感言。

林凯:谢谢!下面进入颁奖环节,我们首先揭晓获得 中国地产金钥匙奖--年度综合大奖 的企业和项目。请看我们大屏幕。

青澈:感谢各位的观看,接下来的时间让我们有请升龙集团企业代表范文锐先生;住宅集团企业代表陈皓先生;融信集团企业代表黄敏强先生;西航集团企业代表陈乃源先生;正荣集团企业代表陈小连女士上台领奖。掌声有请!

林凯:有请我们各位获奖的企业代表上台领奖。可以说咱们今天这个颁奖和以往有所不同,咱们颁奖的嘉宾正如刚才林雄执行会长所言,只有业主才最有资格给开发商给楼盘打分,只有业主给的荣誉才是最高的荣誉。那么今天我们非常荣幸地请到了各个获奖企业和楼盘的业主代表,来为获奖的企业颁奖。掌声有请升龙集团、住宅集团、融信集团、西航集团、正荣集团的业主代表为2013年中国地产金钥匙奖年度综合大奖的获奖者颁奖。有请!

青澈:有请!

林凯:请我们各位业主代表。

青澈:开发商好不好、楼盘好不好,业主心里最知道。所以我们今天邀请到了各位获奖企业和楼盘的业主代表为企业颁奖,再次恭喜获奖企业。谢谢我们的各位的业主代表。

林凯:那同样我们要请获奖代表先留步,因为获得了2013年度综合大奖,我相信他们有很多的感言分享。是住宅集团的,有什么样的感言。

住宅集团:谢谢各位对我们的认可!

青澈:千言万语就是感谢。接下来就是升龙集团,此次获奖实至名归,你有什么样的感言?

升龙集团:感谢组委会,我们升龙集团一定不会辜负业主和社会的期待。

林凯:我们对升龙抱有很多的信心。

青澈:有各位的关注和支持,我相信升龙在未来的发展一定会越来越好。西航集团18年的时间经历了三步的提升,脚步遍布福建。包括陕西、甘肃、河北、内蒙等地,此次获奖不知道西航有什么话想分享的。

西航集团:感谢组委会、感谢业主给我们颁的这个奖。我们今后会更大的努力来回馈给客户。

青澈:我们获奖的肯定也希望给我们的企业有更加的充足的动力,更好为社会和业主进行服务。

林凯:接下来听听融信集团的代表。

融信集团:感谢组委会给融信海上城这个大奖,我们45万平米海上城综合体即将在本月底首度开盘,欢迎大家到时品鉴、指导。谢谢!

青澈:接下来我们的正荣集团的代表有什么要发表的。

正荣集团:我们正荣集团用50个标杆的项目来跟这几个城市共同成长,打造126万平米海西最大综合体项目世欧王庄在内的项目。以正荣财富中心为代表的都市高端系列产品线,那么现在就是我们正荣集团旗下四个正荣财富中心项目共同同时统一时间开发,致力于引领我们所在城市的时尚的生活新理念。那么在正荣集团今年是15周年之际,希望说就是代表正荣集团向社会各界关心和爱护我们的业主一些人士就是表态,我们正荣集团将在未来的15年,甚至30年、60年的时间里面继续秉承我们的开发理念,为社会城市的繁荣多做贡献,谢谢大家!

青澈:谢谢我们的正荣集团非常诚挚的感言。

林凯:我们满怀信心希望正荣集团创建更多的新标杆。再次恭喜你们!

青澈:接下来还有很多的奖项要跟大家分享。

林凯:接下来获奖的企业他们是榜样和先行者,他们是行业的领军企业,他们是引领行业向着稳定、有序、科学、发展目标前进的动力。他们是勇立潮头搏击风浪的力量,是肩负责任,放眼全局的力量,是审时度势,百折不回的力量,亦是运筹帷幄,敢于创新的力量。

青澈:那么在这里,我们将为他们颁发年度特别大奖,这个是对企业的赞颂,我想更是对个人的赞扬,更是对全行业的褒奖!究竟有哪些企业和任务入围2013年度中国地产金钥匙奖--年度特别大奖呢?请看大屏幕。

青澈:首先我们颁发年度特别大奖企业奖。

林凯:有请:宝龙地产市场副总裁林峰利先生;再次有请西航集团副总裁陈乃源先生;中骏置业营销管理部总经理黄涛先生;泉州世界贸易中心总经理许振海先生。有请四位企业代表和项目代表上台领奖。这是我们特别大奖 企业奖。获奖代表,有请!

宝龙地产、西航集团、中骏置业、泉州世界贸易中心企业荣获年度特别大奖企业奖业主与企业代表合影

青澈:今天请到的颁奖嘉宾也是非常不一样,接下来掌声有请宝龙地产、西航集团、中骏置业、泉州世界贸易中心的企业代表和业主代表为获奖企业颁奖。感谢我们所有业主朋友们的支持。

林凯:一个难忘的时刻。

青澈:一起在论坛之上留下美丽的笑容。

林凯:谢谢业主代表,谢谢!接下来同样听听获奖企业代表,他们的获奖感言。

青澈:首先是中骏置业。

中骏置业:2013年我认为中国房地产快速发展的一年,今天有一个特别的现象,在很多城市都开始现场可以看到福建房地产商的影子,中骏也是不断布局市场,重点做海西市场。深耕环渤海,未来关注长三角和珠三角,我们1到8月份和约销售额突破70亿,在未来几年我相信福建家乡的民众和家乡的朋友会在很多城市,都会看到中骏置业越来越多的作品。

青澈:首先恭喜,非常好的成绩。1-8月份的骄人成绩。接下来是我们的宝龙地产。对于这次获得我们的企业奖,不知道有没有什么话想和现场来宾一起分享的。

宝龙集团:宝龙集团作为从厦门出发,走到全国40几个项目。以它独特的产品的魅力得到了社会广泛的认同,也非常感谢本次组委会对宝龙集团的认可。谢谢大家!

青澈:好的,谢谢!接下来是泉州世界贸易中心,同样对于此次的获奖,不知道代表有什么样的心声想分享的。

泉州世界贸易中心:首先感谢组委会还有业主对泉州世界贸易中心的肯定,世界贸易中心协会组织在全中国建设有36个世界贸易中心,接下来我们世界贸易中心协会WTCA将在中国至少还要建设30个以上的世界贸易中心,谢谢!

青澈:谢谢!

林凯:接下来是西航集团。

青澈:这时候是西航集团的获得的第二个奖项,恭喜!

西航集团:还是继续感谢,感谢组委会,还是谢谢,很感谢!

林凯:再次感谢,开心的不得了。

青澈:感受到他激动的心情,第二次获奖所有的话语浓缩成一句谢谢!我们非常恭喜四家企业获得我们这一次的年度企业的大奖。接下来当然我们感谢其它三位可以先到嘉宾席休息。这里请我们的林峰利先生请留步。

林凯:现在我们颁发年度特别大奖人物奖。有请:宝龙集团副总裁林峰利先生;福晟集团董事兼常务副总裁何建华先生!

宝龙集团副总裁林峰利先生 福晟集团董事、常务副总裁何建华先生上台代领 年度特别大奖人物奖

宝龙集团总裁许华芳先生荣获 中国地产年度影响力人物 ;福晟集团董事长潘伟明先生荣获 中国新地产年度创新推动力人物

青澈:掌声有请省工商联副主席李建南先生为获奖企业代表颁奖!

林凯:掌声有请李主席!请我们的李主席和获奖企业代表合影留念,再次把掌声送给他们。好的,谢谢!

青澈:谢谢李建南副主席,还谢谢获奖企业代表。

林凯:再次恭喜各位,感谢各位为中国地产界做出突出的贡献。刚才所分享的是年度的特别大奖,他们企业或个人用正能量照亮自己,也希望可以带动同行。最后,我们将在这个舞台上,颁发2013年中国地产金钥匙奖--年度国际奖项。

青澈:是的。它们贴近市场的需求,在项目的选址、客群的诉求、环境及设计规划等方面都是优势十分的突出,高度符合了国际级项目的判定基准。让我们可以以创意、技术、环境和建筑质素等多角度审视并欣赏它们,它们是国际影响力的标杆。接下来,请各位看大屏幕。

林凯:有请龙湖地产企业代表童世鑫先生;禹洲地产企业代表陈安先生上台。

青澈:同时这轮非常荣幸邀请到地产的业主代表为我们获奖项目进行颁奖,有请我们的龙湖地产业主代表,有请禹洲地产企业业主代表上台领奖。

林凯:这是2013年中国地产金钥匙奖的国际奖项。

青澈:这是对龙湖地产和禹洲地产在国际影响力上的高度肯定。

林凯:我们业主有请!

青澈:接下来掌声有请龙湖地产和禹洲地产的业主上台为他们颁奖。

林凯:给获奖企业颁奖。请我们合影留念!

青澈:咱们在舞台上合影留念一下。

林凯:谢谢!同样聆听一下获奖代表的感言。

青澈:首先是龙湖地产。

龙湖地产:龙湖地产是一家认认真真,用心做地产的企业。我们的厦门有嘉峪项目(同音),在厦门有家天下项目。欢迎大家有空去品鉴、交流谢谢!

青澈:希望龙湖地产给各位带来更多的感动。接下来是禹洲地产,获得国际大奖,不知道禹洲地产有什么样的感言要发表的。

禹洲地产:禹洲地产有将近20年的发展历程,一直伴随着厦门这坐城市一起发展起来,成为中国化的房地产开放商。我们秉承禹洲的企业理念,继续提升厦门甚至海西的乃至全国的幸福指数和民生指数而努力。

青澈:让我们共同期待一下。再次恭喜两家企业,谢谢!再次感谢各位颁奖嘉宾,恭喜所有以上奖项的获得者,我们的优秀项目以及优秀企业。今天在我们的现场大家收获了一份沉甸甸的荣誉。希望他们能够带着这份荣誉,把项目做得更好,让企业走得更高更远。再次恭喜!

林凯:大家看到今天论坛的其中一个主题是 新营销 ,之前林荣新主席在致辞里说到:新营销就是用新方法促进房产快速销售,今天借助颁奖盛典这个特殊的时刻,我们共同开启本届论坛对 新营销 这个主题答案。请看大屏幕。

青澈:感谢各位的观看。

林凯:朋友们,接下来马上举行跨界营销的启动仪式。

青澈:首先让我们掌声有请省工商联副主席李建南先生;中国地产闽商联谊会轮值主席、三盛地产集团总裁林荣新先生;上海福建商会监事长陈志金先生;陕西市福建商会秘书长苏新松先生;钦州市福建商会会长蒋天灿先生;中国地产闽商联谊会执行会长、秘书长林雄先生上台为启动 跨界营销 。

跨界营销 闽商回归 启动仪式

林凯:有请礼仪小姐奉上红酒,让美满的红酒注满这把金钥匙,隆重开启 跨界营销闽商回归 之旅。这是一个激动人心的时刻。我们说 福建是家,人行万里要回家 ,今日,无数的闽商纷纷回乡投资创业。然而,安居才能乐业,闽商产业返乡,必先返乡置业。

青澈:谢谢我们的领导为我们隆重开启 跨界营销,闽商回归 启动仪式。

林凯:跨界营销便架起一座闽商返乡置业的便捷桥梁,为闽商投身生态福建、美丽福建的建设奠定坚实的基础。愿 跨界营销 乘风破浪,扬帆远航!

青澈:再次感谢,有请领导回嘉宾席休息。第四届世界华商地产论坛 中国地产金钥匙奖 颁奖盛典和 跨界营销启动仪式 就到此圆满结束。

林凯:是接下来的时间我们进入 专题演讲 环节。各位来宾,城镇化被提及多年,但从没有像现在这样,在国家层面的宏观构架下,多省份谋定而动,多次强调,反复提及。

青澈:其实在咱们老百姓看来:房价低一些,交通顺畅一点,就医、上学方便点,老人、孩子过马路的时候可以安全一点点点,在家附近就能买菜、购物,白天抬头看得到蓝天,晚上的时候能看到满天繁星。我想老百姓对都市的生活的要求并不高。而我们现在看到的个别地方大规模的城市建设和人的基本需是渐行渐远。

林凯:是。现在也有专家提出: 新城新区规划面积和人口是普遍超越现实 。那么在新城镇化契机之下,房地产行业该如何合理转型升级,把握未来的 白银十年 。那就此,组委会特邀国际金融论坛城镇化研究中心主任,国家发改委城市和小城镇中心研究员易鹏先生带来关于 新城镇化战略下的新地产机遇 。掌声有请易鹏先生,有请!

国际金融论坛城镇化研究中心主任、国家发改委城市和小城镇中心研究员易鹏先生带来关于 新城镇化战略下的新地产机遇 的主题演讲

我先从新疆,然后到了深圳、香港,昨天晚上来到这里,喉咙有一点嘶哑,声音可能不会很大。今天关于新型城镇化有40分钟的时间,我跟大家沟通一下我的一些想法。城镇化当前非常热,大家明白一个道理,凡是太热的东西,往往是最烫手的东西。我现在讲一个观点,当城镇化大家都在提及的时候,这是挖坑的时候,大家要保持足够的冷静。我想从两个角度来讲,第一个角度新型城镇化究竟是什么东西,第二个房地产业有哪些机遇。

对于新型城镇化应该说现在众说纷纭,实事求是来讲,我相信最高层也不见得统一对新型城镇化路径的思考。因为城镇化里面,我个人认为他是结构调整。你如果说牵涉到很多部门和方面,当我们谈城镇化的时候,我有几个朋友有的做农业大市的市委书记,有的做农村部的部长。他也明确讲搞城镇化是错的,为什么?很简单,因为作为农业现代化的人,他们认为城镇化追寻过程是以牺牲农业、三农作为代价的。认为以前中央一号文件把农业摆在第一个,把城镇化提的很热的时候,他们感觉到皇后被皇帝放到冷宫的时候。这个冷宫的感觉,他们很不舒服。使他必然会对一些政策的制订、路径的发展表示抗议。今天早上我专栏还写了一篇文章,我的观点很简单。就是新型城镇化中间,为什么前两天李克强总理召集院士座谈,他说我们现在形成共识的我们要往前推,但是没有形成共识我们看到社会各界的讨论。我写了一篇文章说有人有事才有成,这篇文章发表以后立马当天晚上新闻联播播了李克强总理关于城镇化的座谈会。之前1月15号李克强总理调研以后,首次提出来新四化。当天晚上人民日报刊发了我一篇文章,新四化现在合适。分析原因很简单,第一个是日益冲突,第一个农业口是代表。第二个争议,对于这个各界有不同的声音。我今天上午讲,我们城镇化是发生在工业化时代的。通过工业化革命300年的历史,我们城镇化过了50%,世界从一个乡村世界变成城市世界。这是工业化带过来的,但是我们现在发现很明显的一点,我们工业产值严重过剩。比如说福州包括泉州,是自企业中心。我知道一个企业叫李宁,日子很不好过。我们信息时代已经到来了我严格不接人的电话,有什么发短信、微博找我就可以。市民找我,很简单,微博上找我,我看到以后回复。

在信息时代城镇化路径怎么走,坦率说来包括我,包括决策者都充满了迷茫,不知道会发生什么变化。尤其马云阿里巴巴电子商务的情况下,是否会像工业革命一样刺激效应、规模效应,把人口资源向城市流动,这个目前里面不能判断清楚。所以我今天我提的观点,对于新型城镇化要学会一个词叫留白。我们没有想清楚的时候,不要急于下结论。原因很简单,因为城市化最大的特点之一就是它不可逆性。我们会明显看到如果鼓浪屿,如果我们修几栋大楼鼓浪屿就毁掉了。所以保持谨慎,这个在新型城镇化过程当中有必要。但是新型城镇化还是有一些共识,当前新型城镇化共识我总结有八个字。第一字叫公平,这次城镇化最大的改革。为何我们城市化规划迟迟不能出来,原因很简单。因为里面牵涉到大量关于制度改革的问题,户籍、土地、行政财税,这种改革不是国家发改委,也不是国务院能够决定的。他可能到三中全会,或者到三中全会更高层面和社会企业的共识才能决定。为什么要谈公平?原因很简单,如果说我们90后的农民工就1亿农民工在城市里不公平,这些人会揭竿而起。以后市政府门口会越来越多砸玻璃的人,因为短时间的不公平会提高效率。所以因此必须要做城镇化,尤其二元结构,在户籍角度上讲,解决农民工和市民中间共同的参与。为此,要配套大量改革来推动公平。11

第二个字叫集约,集约了什么?中国的国情决定了我们,像厦门岛一样。人口多、面积小,像香港一样。我前段时间在香港,香港只有70平方公里,但是香港岛承载多少GDP,承载多少人。我们要寻找我们城市化发展的路径,那就是我们一定要有城市群。而不能够适应农村小城镇作为城市的主体形态,因为他已经多次证明的一点,就是当我们城镇化要想搞小农村建设的时候,小城镇建设的时候,结果都事与愿违。

第三字就是我的总结就是雅字,城镇化和城市化要让生活更美好,一定要健康、优雅、绿色、低碳的生活。我们进城的农民能够放松、优雅,融入到这个城市的生活。我们的城市建设一定不能做面子工程,不能把每个城市做成陆家嘴和鼓浪屿,未来进入城市的人是当前的弱势群体。把有钱人作为你的目标的话,这种城市化必然会不持久,而且这种有钱人的城市化一定会带来社会不稳定因素,会让社会治安的恶化通过强大的逻辑把你口袋的钱,转移到这些低收入口袋里面去。而不是通过规范化、法制化路径来实现。

第四个词就是同步。我提了新四化这个词,新四化核心是城镇化和其它三化要融合。城镇化一要有产业支撑,农业现代化的产业要与信息化的产业,要有工业的产业,要有服务业、旅游业、金融业,各种产业来支撑城镇化。没有产业支撑的城镇化,那就是典型耍流氓的形象。把这四个字理清以后,会对新型城镇化路径有很深刻的认知。

从决策层、学术界普遍达成的共识,用四句话总结就是以人口城镇化为核心,以提高城市承载能力为基础,以城市群为主体形态,以制度改革作为保障。那相对应就是我们现在八个字,我讲的这个就是城镇化路径的内容。但是在这个内容中间,我们房地产怎么抓住机会,我们值得思考。第一个从这八个字里面感觉到,这一轮的新型城镇化可能不是房地产化,可能也不是投资大跃进。但是我认为说房地产城镇化不要房地产,这个话讲的很可笑。但是城镇化只要房地产,也很恐怖。所以说从这么一个逻辑角度讲,要很清晰的认知。未来城镇化之间,既有经济功能,同时还有政治功能或者改革推进社会公平的功能,有生态、社会文化同样的功能。总体这五大功能通过城镇化,通过新四化的目标,大的目标实现中国梦,更大的目标实现中国的现代化。所以从这个逻辑讲,要很清晰的看到意味着我们未来的房地产要想有机会,再绝不是,也不是这么一个逻辑背后。关键的是差异性、专业化、细分来寻找你的空间。我今天上午吃早产的时候和中联中科高管交流,当时只要企业迅速作大,做一千亿企业的规模。但是现在我们要看到,当我们同样经济周期过去以后,这些企业还能不能发展起来?我相信有一些企业还能发展,他们是从优质到卓越。有一些企业不能发展,他们甚至灭绝。。同样房地产而言,在新型城镇化理念路径的情况之下,必须要抓住差异化、专业化这么一个地位,你才有可能发展自己,从优秀到卓越。

下面我从三个方面跟大家思考,房地产层面要解决三个问题。做哪里,做什么,如何做。这三个问题解决了,我们的城镇化房地产才可能发展,对于我们新型城镇化而言,这三个问题很简单,就是解决三个思路问题。一个做哪里,最新的数字在严格限购的一线城市、二线城市,房价不断上涨。没有限制的城市房价往下跌,我本人很坚决大城市态。我们想要发展小城市,又要发展大城市的同时,犯了一个什么错误。你想梦想我们很美好,但是现实很残酷。人都想追求最优,不现实。其实我们就是四优,人是最高质。那么在这种情况之下,我们要清楚的看到我们的城镇化,一定会是以特大城市为龙头的城市群,将成为我们房地产的主舞台。如果说哪个房地产商要和这个位置作对,证明一点你钱多了难受。但是实际上我要通过这种方式来实现,你直接可以把钱像陈光标一样捐献给社会。

我给大家讲两个案例,第一个改革开放以来决策层一直采用对农民工的打压政策。改革开放初期由于国际效益不好,直接导致了这个城市就业形势很严峻。到现在进厦门、进北京、进上海的农民工户籍难度很高,就是在这么一种情况之下,我们农民工数量从一百万到一千万,到一个亿,到现在2.6个亿,未来我认为不搞户籍改革会突破5个亿。为什么?当一个行政的政策和市场背对的时候,市场把你丢到汪洋大海里面。所以政府越限购那个城市,那个城市长的越快。所以说我们认识到第二个故事2005年北京聪明的头脑做规划,提出来到2020年北京的人口控制在1800万。但是到2012年北京的人口已经到了2069万,厦门我相信有集美中学,很不错的中学。但是厦门考到北大、清华的学生绝大部分是不会回到厦门这片美丽的土地的。高等教育背后的代言词就是忘恩负义,北大、清华考进的外面省的城市绝对不会回去,最多到上海、北京、深圳,或者华盛顿、纽约。坦率说回来,厦门已经是中国很不错的城市。但是即使如此,厦门这个会我推了东盟的论坛,全国31个省,省省搞论坛。怎么才31个常委,常委怎么样配制一个人。那就意味着什么?如果在北京,大家方便。两个小时解决,那可以。但是厦门来,即使常委你还怎么快,也要24个小时。成本不一样,意味着最高端的资源不一样。最后一点北京、上海是中国生活成本最低的城市,他们比厦门要便宜。原因很简单,北京、上海有钱。公交是4毛钱,地铁两块钱。有大量的财政补贴,对那些普通的农民工而言,不需要买10万块钱的房子,只要500块钱付一个月就可以。在北京不管农民工也好,还是我们这些所谓的精英也好,走在路上碰到范冰冰了。在一个小村子里面怎样都见不到范冰冰。

所以一线、二线城市,都会加上中国特殊的三大国情。一个土地公有,要么国有,要么集体所有。我们共产党一党执政,这个游戏规则决定了政府的权益对地方控制非常强。所以还怎么样,只有行政级别高的城市,一定比行政级别低的城市发展的好。所以各位随便一个人到北京当市长,也会比厦门发展的好。这是游戏规则决定的,在改革开放初期,间刚的时候中国只有4个城市能够过百万。那么意味着上海也五百万人,广州170万人,北京和南京100万人。但是现在我估计十年以内北京的人口超过上海,当年上海的人口是北京的五倍。同时上海从人的承载能力讲远远高于北京,北京很自私。没有水,南水北调。钱中央政府掏钱,一千多亿。这种残酷的现实,如果这三个要素变化,我们再来谈逻辑。如果没有变化一定是思想加行政的规则。我们必须面对血淋淋的现实。

第二个但是对部分中小城市也有机会,我总结为六类中小城市有机会。第一个城市群腹地的中小城市,可以大量承载城市特大城市的服务业,比如说最简单的农家乐。第二个就是有旅游文化资源的城市,比如像武夷山。昨天晚上和福建省的副省长聊了两个小时,他既管旅游又管城镇。福建森林覆盖率排第一,可以意味着福建可以走差异化的旅游型的城镇化道路。全国不是每一个都有旅游资源的。第三个在口岸城市,第四个就是交通枢纽型城市,第五个人口规模能够得到至少10万以上的城市。第六个就是我们国防、民族、军事诉求的城市。比如说喀什、阿里,这些不算经济帐,算政治帐、民族帐。我新书上市中国新型的城市化路径。未来中国人口70%-75%人口在城市,就是城镇化率。未来市里面的人70%的里面布置在城市群,意味着中国这个消费力、购买力70%人会集中在城市里面,三大城市群会承载中间的50%。房地产说白了,是个资金游戏。所以人家都说房地产房价涨,你看看我花了多少钞票,房地产算什么。货币现象,房价不是涨就是跌。当年2004年的时候,万科说十年以后能做到多少,当年万科60多个亿,王石说不可能。事实上做的很优秀,当然不是根本原因,根本是CPI和货币通包。以前买的房子三千多一平方,现在两万多一平方。所以同样我们如果50%最有资金的人,一个人口做奇数,一个掌握的资金做奇数。未来把80%的资金留在城市里面,我想第一个概念要有。

第二个概念我们要清晰看到这次城镇化要同步,产权一体化。现在靠工业救中国救不了,现在工业企业开一家亏一家,开两家亏一双。这种类型的工业不能够支撑我们的城镇化,那么靠什么?靠服务业。所以李克强总理明确讲,要像当年抓工业的一样抓服务业。那怎么抓?那么也就意味着我们房地产,我们的产业地产,要以服务业的角度。那么服务业中间最大的增长空间在哪里?首先不是全能服务业,我个人认为最大的增长空间,是和信息业结合的信息服务业。现在看到很多县城修大商场的时候,我说找死。前一段时间和阿里巴巴副总裁聊天的时候,汶川青川卖出了1000多万的电子产品,买进4000万。这种业态要改变,对房地产而言应该做智慧地产、无线地产、信息地产。如果不把这个融合在你的房地产因素里面,你很难对接,新型城镇化产权一体化要大力服务业,尤其在信息业作为主要增长点的背景情况之下,它的发展机会。

所以这个要有决心,而且这个里面有一个经济学的词汇叫共性。以前靠内需拉经济的模式,现在到头了。为什么?有钱人没有消费空间了,没有钱的人是没有消费能力。那么在这种情况之下,只有一个解决办法,突然出现一个苹果手机大家没有用过,一下子苹果手机起来了。会产生很多的共性,未来有可能爆炸冲击的是航空产业,就是私人飞机。这个对有钱人而言,几百万的私人飞机是大面积,这是我讲的第二个特点,要抓住这个特点。

第三个要做一个定位。定位是未来城镇化里面,第一个就是说要上山和下乡。上山就是我们的城镇化,未来都是收入比较低的人,都是现在比较弱势群体。如果说把别墅卖给他,那么实际上意味着你在寻找一个极具挑战的道路,未来可能就是满足低收入群体。包括现在中央政府已经在推动的改造,在满足低收入之间,怎么把产品做低成本,又能保证高质量。我和远大的老板比较熟,沟通过几次。张健搞资产工业化,不单他在做,很多企业都在做。降低农民工进入城市的门槛,未来可能我们城市里面还有四亿到五亿人进入城市,解决房地产刚需的需求。做房地产归结一点就是做企业,做企业什么标准?以赚钱为标准。那么你的低收入阶层进入城市的时候,大家在这么一个要想降低他进入门槛的中间,把成本控制的最优,又能提供比较好的产品,这就是综合实力。这就叫下乡。

第二个叫上山。有钱人对我们的城镇化提出的更高要求,要求不是体现在住房背景下,而是体现在目前的人而言,他们考虑三点。父母的养老、自己的工作和健康,小孩的教育。这都需要公共服务设施来提供,所以你的高端住宅要配合公共服务。未来的城镇化把养老、教育、医疗、休闲等等这些公共服务的功能和住宅结合的越完备的地方,它的价格一定会溢价。北京这个地方一平方米八万一平方,不是房子多好,是中国的高校区。所以我们认识到这三点,我们也会很清楚。所以在这里我超过了5分钟时间,我总结一下对于新型城镇化我们既要分析和共识就清晰的认识。对共识的地方对集约、雅致、同步的路径有很清楚的理解。我们对我们房地产业方面要走差异化、细致化、专业化的路径。重点考虑到三个问题,一个在布置在城市区里面和六类极小部分的中小城市。要考虑到产权一体化,加强服务业,尤其新型服务业结合的房地产新产品。第三考虑到低收入阶层和高收入阶层的两大需求,解决了上山和下乡的问题。祝福建的房地产业在新一轮城镇化当中,投资到机遇,实现你的梦想,谢谢大家!

青澈:谢谢易鹏老师的精彩演说。

新城镇化造就新形势,新形势就有新环境,新环境需要新战略,新战略必须依靠新资本。解码新环境下的新资本脉络,为在转型期的中国企业经济探路,剖析地产开发企业如何把握契机,打造最快速有效的融资途径和系统的金融管理。

掌声有请中国企业金融力建设第一人、金融谋划专家、永安信基金董事局主席乔志杰先生带来主题为 新形势与企业金融新思维 的主题演讲。

林凯:欢迎!

中国企业金融力建设第一人、金融谋划专家、永安信基金董事局主席乔志杰先生带来主题为 新形势与企业金融新思维 的主题演讲

乔志杰:尊敬的各位厦门朋友,大家下午好!坚持到现在的朋友们,你绝对不会后悔。我没有忘记几年前曾经在这里有过一次交流,很高兴重新回到厦门和大家再一次的相见。但是今天站在台上讲话的时候,和前两次的感觉不一样。那时候几乎不敢大声的呼吁,我们没有勇气说促进地产的勇敢发展,因为那个时候在整个媒体上,在中国整个的宣传上,在人们的意识中间,房地产商已经成为了一个好像人人应该痛恨的角色。我现在还忘不掉,在一次论坛上和一个媒体记者的一次争论。他说还有哪一个行业被人民之痛恨,我还是大胆回答了这个问题。我说仔细想想除了新闻记者,好像还真没有了。其实我想说走到今天,我们不要去听,我们要用眼睛去看。我们能看到城市的建设,能看到每一个人生活的改变,你仔细想想你能找出多少是和房地产建设没有关系。那时候想叫企业做上市,但是没有办法讲,因为我们限制地产的上市。多年以来,这种压迫今天在这里特别自豪,特别骄傲的说房地产商终于迎来翻身的时候,终于开始回归我们的本质了。房地产企业终于开始我们不需要优惠,不需要什么政策,我们就需要正确的认识我们就可以了。所以说今天是一个地产的论坛,在这个论坛上我们提到了新形势,一个根本点就是从2013年的经济,进一步回归到以市场为主导,以市场为根本核心的一个市场经济。

我现在还记得小碰说的一句话,你们不要看闯出一条血路来。从完完全全计划经济引入到市场经济,但是我们没有脱离政府对它的主导地位。像我们的房地产,不管市场怎么样政府一句话,不准买房子。一句话就够了,一个政策就可以改变一个市场。过去虽然市场经济政策,中国的改革开放在世界上创造了奇迹。中国的勤劳和智慧,加上我们正确的方向,但是我们市场走了30年走到今天,你们知道其实也出现问题。也有这样、那样的问题。其根本点就是市场地位和政治权利之间问题,我们很高兴和欣慰看到我们根本性的变化就是我们思考了。其实告诉大家这段时间你都看到了,全国的价格的变化,整体的机制。一些大中城市十分明显,我们每天看到报纸上看到哪里哪里涨价的时候,我们一直在紧张。知道在紧张什么吗?在紧张政府又会出台什么政策,我们特怕出现什么问题,我们一直在赌。事实告诉我们,我们赌来了一个好声音。他坚持着市场就是市场,价格高了,意味着需求的量大了。价格低了,意味着我们供应出现超量了,我们就自然降低一些供应。其实告诉大家最伟大的是市场,价格是什么?价格就是供需的结合。你都应该清楚一个简单的道理,如果十个人去买一套房子,你说卖给谁,肯定会卖给价格高的。如果十套房子只有一个人买,你说我们买哪套房子?肯定买低的那套。这是一个最浅显的交易学,我们明明在价格高的时候,不是供应大的问题,是需求量大的问题。我们限制了供应,所以多年以来,我们这个市场以调解政府为主导,反而破坏了春夏秋冬自然规律,就会出现问题。

但是现在我们看到新的一届政府,他们也有勇气。你们相不相信,我们李总理身上的压力很大。每天市场上升,无数人在房价,我们要封盘。但是李总理相信市场就是市场,我们欣慰看到一句话支持促进房地产行业的健康发展,而且在这句话之前说要促进居民的更高消费。一切意味着我们开始正确认识了房地产行业,他们并不是恶化,他们就是为城市建设发展在贡献力量的一群人,一些企业家。所以说我们今天站在这里,再讲地产的时候,我的心情是完全不一样的。我可以给开发商们共同讨论我们如何面对新的形势,这一个形势告诉我们市场将绝对说了算的时候,中国经济才能持续、稳定的发展。

我记得胡锦涛书记说的一句话,不要再折腾了。其实我们都懂,折腾是什么?稍微价格低一点,我们就4万亿。稍微价格高一点,我们就不准买房。市场不管发生什么变化,我们都在强忍用市场去调节。我们其实可以完全可以调节,不需要出台认可对市场的干扰政策。我们仍然会被所有人接纳和接受,我向地产商说心里话,接下去中国的地产不会崩盘,也不会原来所讲的泡沫的问题。我向你们说未来五到八年地产又迎来新一轮的形势。我们会有新的形势,我们就有新的准备。新的形势会给我们带来什么,因为市场强了,给我们带来的机遇,我们会更灵活,我们更自由了。我们自己操作的空间更大,这都是我们的机遇。我们可以按照我们自身的努力去做我们敢于做的事情,我们可以大胆迎接市场的挑战,我们无须去面对政策的压力。所以这个是我们面对的机遇,这个机遇就是我们会面对更自由、更灵活、更正常、更符合规则的市场机会。但是我们也要看到,这个机会之后也同样会面对一些挑战。我们所有要面对的挑战实际上只有一个,当我们一切以市场为主导的时候,大家记住我们所有的竞争就进入了以能力为核心。

不要再去追求关系,追求一个什么给你的一个什么机遇,不要了。接下去的竞争你要记住,更公平了、更合理了。所以说当我们在新的经济形势之下,我们要面对的挑战就是一个记住能力决定一切了。因为我们面对的是一个完全公平的市场了,这一个时候我们要学会面对市场。我们要学会集结市场,那么靠什么?靠我们的能力。但这个要说的就是地产商的能力是什么?我特别担心,我们多年以来对地产的误区,导致我们是干建筑的。以为我们是修房子、卖房子的,实际上开发商记住了我们不是建设性的行业,我们实际上是一个投资型的行业。由于我们的地产商从一起步的时候,我们当时国内不懂,我们从建设部开始抓地产的。于是把大家导入到了一个误区里面,到今天我们还把房地产行业理解为是建筑性行业,仍然是建设部管。我说一个笑话,其实我们都在面对它。到现在我们的房地产企业还在颁发一个开发资质。其实你们仔细想想这个资质,它有什么意义?我就是一级开发商,我们画的图规划局认吗?它不认。我们再好的资质,我们敢修房子吗?不敢。我们的资质代表什么我说这样一句话我背一下我们的《房地产管理办法》。没有房地产资质,不得从事房地产开发,这句话有。但是后面我们发现申请资质的条件是必须开发了多少,你才能申请。你们不要笑,你们天天面对这个政策,面对30年了。怎么办?就决定没有开发也可以有资质,什么资质?还是可以开发,那到底要资质干啥呢?其实这是一个误区,这就是我们把这个行业搞错了,我们不是修房子,修房子是建筑行业。我们不是设计房子,设计房子是设计行业。我们不是管质量的,那是监理行业。我们是不动产投资项目,我们就是做金融投资的。

所以说既然我们这样的话,我们要重新认识我们是干什么的,我们要认识这几点。第一希望地产商们深刻认识到我们是从事投资业的,既然是投资业,我就希望大家要看清楚投资业的盈利实际上不是产品的盈利,它是资本的盈利。房地产行业不是看每平方米赚多少,房地产不是看一个项目赚多少钱。大家记住房地产项目不要计较每平米赚多少钱,不要看一平米赚钱多少利润,而是看你投多少钱财投资决定你的利益,而不是利润,不是成本。同时不要计较一个项目挣多少钱,要计较和研究的是我们一年可以做多少的项目。这是投资商的理论。

当我们认识到资本是我们的核心盈利手段的时候,我们要清楚怎么才能获得更高的资本盈利。就是一个手段,尽可能的低投入,尽可能的快流动。投入越低,流动越快,我们资本收益越大。我们怎么才能做到低投入、快流动,我们就需要整合。我们要整合所有社会的资源,地产商记住了,不要在乎你有多少钱,不在乎你有多大的实力,在于你整合这些社会的一切资本。所以说我们首先第一点要认识的就是房地产企业实际上是一个投资行业,而投资行业的盈利它是靠资本盈利。

第三个就是资本盈利靠什么?靠流动的速度和投入的降低。而要做到低投入、快流动,我们所有要做的就是整合。所以我们认识清楚地产再结合我们将要面对我们新的形势,我认为刚才说的一句话,我们必须要靠能力竞争?靠什么能力?房地产企业真正的核心竞争力,就是一个金融能力。我怕大家误解了,我们说要有一种能力,这种能力记住了,不是建筑的能力和设计的能力,这种能力轻轻松松就整合了。一纸合同可以把全世界最优秀的设计院变成你的设计部,不需要这种能力。也不是建筑的能力,一纸合同就结束了。也不需要我们懂得销售,我们的代理公司他们水平极高。所以我们说的能够不是经营的能力,不是管理,不是规划、不是建筑,不是销售的能力,我们说未来竞争真正需要掌握的核心能力是企业的金融资本能力。

我本人认为,在未来的经济形势竞争之下,在面对的新的地产的这种竞争环境下,一个不懂金融的董事长,不可能带大一个地产企业。一个没有资本金融能力的地产企业,不可能在未来的竞争中去获得先机。一个连资本工具和金融工具都没有掌握的地产企业,也很难做大做强。这一点你们一定要清晰的看到,因为我相信你们跟我会有同感。如果我们现在和一些优秀的、大型的地产企业比的话,你们会比什么能力?你们和万科比,你会比他们房子修的比你漂亮吗?你会比他的规划设计水平更高吗?你会比他卖的更好吗?不会。你只会比一句话,不行,他们太有钱财他们的钱是造出来的吗?不是,是金融运作水平和规模的不断炒作。我们跟所有大型、发展快的企业,我相信你们也不会这么说。其实这个告诉我们,你们在想另外一个问题,如果我们现在做地产遇到一些问题。如果我们有障碍,他会是什么问题?会是设计的不好吗?会是修不出来吗?不是。你一定会说,不行,缺钱。你也想作大,你也想做快,你说缺什么?我缺一个经理,缺一个工程师、设计师。一定不会这么说,你会说缺钱。就像一个企业家说的,你缺的是什么?是钱。最需要解决的问题是什么?是钱。我说你要不缺钱会怎么样,他说我要不缺钱会比万科做的好的多。这是厦门大学的学生说的话,厦门开发商的房子开发的那个水平,我们北方的开发商真的强多了。但是就是没钱,那没办法。为什么没钱?今天我告诉你们,不是社会没钱,不是中国没钱,不是投资人没钱,不是百姓没钱,是你们不会造钱。不会运作钱,所以我们缺钱。那这样决定了我们未来真正要面对的所有的竞争力,就是金融能力。

金融能力它就是房地产企业的核心竞争力,这个金融能力它实际上包括了首先是你的战略规划能力,其次是你的投资能力,再下来是您的融资能力。以及你操作资本的能力,这些能力我们把它叫金融能力。这个能力就是你的核心竞争力。但是我们意涵的是,我们中国的房地产企业,我们中小的房地产企业,他很多能力都很突出。有的人告诉我,规划水平很高,有的人告诉我学的是工民建。建设水平绝对一流,有的人说搞销售,但是很遗憾,他根本没有什么房子卖?因为他缺钱。我们真正懂地产的是什么人?我突然想起来,亚洲最大的开发商是我们李嘉诚长江实业。我给大家说一个笑话,我们认为李主席一定要很懂地产。我们的理解懂的地产就是懂开发这个事情。再一次新闻发布会上的时候,有一个记者在成都做了大型项目,成都的记者问了我们李主席一句话,问一下李主席,你们在成都的这个项目,容积率是多少?李主席根本不懂容积率,他连图纸都没有见过。但是他回答很尴尬,于是我看他说容积率,又说了一句话容积率。李主席没有听说过,想了一下回答了一句话,容积率,我们没有容积率。但是他是亚洲最大,你们说他懂什么?他懂金融。他懂资本,他懂得让全世界的钱让他在中国做地产,在世界做地产。所以告诉大家这才叫懂地产,记住懂金融、懂资本,才叫懂地产。

我在厦门有一个学生在龙岩做地产,做的很好。他告诉我一句话,他说我每天有一个特别好的习惯,上班第一件事情逛一趟工地,下班最后一件再逛一趟工地,这个把我难住了。他是一个地产开发商,我就心想你看一个工人穿衣服了没有,还是看工人装摆的正不正,你得看的懂。但是看了三年,他不会做地产,其实你想人家王石也不逛工地,有空爬爬山,还把恋爱给谈了。其实我想讲的道理,我们应该干什么。我们必须提高我们的金融能力,怎么提高,很简单,大家一定要做好三项事情。第一就是要提高自己的投融资能力。我很遗憾我们中国地产者投资能力差,我今天为止没有搞清楚什么项目才叫好项目。位置好的叫好项目,利润高的叫好项目,这个不对。其实什么叫好项目?你的能力做得到,流动可以快速启动的这才叫好项目。我们老是想一块好地就是好项目,所以我眼睁睁看一些企业家,他告诉我乔总,我拿了一块特别好的地,但是三年没动,怎么办?我分析这块地,再分析企业家,我说刘总,你怎么可能去买这块地,就是自杀。但是他批评我了,我们全大连人民都知道这块地好。这个不是依据,全大连人民都知道这块地好,但是当你被地收回去的时候,记住大连人民不帮你给钱。你根本做不到,他说你好。

我当时开一个玩笑,刚才我们易老师讲的时候,老提到范冰冰。他说我不懂,他说乔老师你不懂,全大连人民都知道这块地。我说小刘,你也不懂。我告诉你,全中国所有的男人都知道范冰冰漂亮。其实关我们啥事,你们说呢?你说我非要去追范冰冰,那什么结论。我觉得我可以选择跳楼,但是我在死之前,我可以高呼范冰冰你太漂亮了,我还是死了。就像他一样,死都死了,所有钱都赔完了,他死了还说多好的地。这就是悲剧,不懂投资比方说我们做投资有一个原则。就是叫先融后投,就是融资的问题没有解决,绝不能行使投资的行为。但是我们企业家不懂,他就这点钱给你花出去。我看他的工地是挖了一个深深的大坑,他站在大坑的面前说这个大坑我们投了1.8亿,我们看了十分钟,它还是一个坑。我也没有看成1.8亿,我说为什么把坑给挖了,他说乔总我们的钱就够挖坑。你把银行带去,他也认为那是一个坑。养鱼,也不行,太深了,养了捞不上来。为什么地产商会出现资金链的断了,所有的资金的断链只有一个问题。就是我们不懂投资,投资更可怕的是不懂融资。我们到今天我们做地产都不知道我们为什么要做地产,理解成我们资金不够,这个完全是错误的。你都缺钱了,你不能融资。

于是得出一个结论,我又不缺钱,干吗要融资。你们在说这句话的时候,我要提醒大家,你要告诉我,不缺钱,干吗要融资。你们说了,我是坚决不借的。我们做金融投资,就是快速发展的。我又不是雷锋,银行更不借,你们放心。你们都懂银行是什么人,嫌贫爱富的都来。我们还要声明,我们穷了。所以我们还要搞贷款还要搞一个缺口,为什么出现没有钱才找人家。因为我们不会算帐,借了钱就增加成本。借的越多,赚的越多。我投两个亿,如果赚两个亿,我的回报是100%。如果我投一个亿,借一个亿,我还是赚两个亿。哪怕减去20%的利息,也就两千万,我还有1.8个亿。你们说我投1个亿1.8亿,赚1.8亿,所以要学会融资。这样要提高我们的投融资能力,记住我提几个建议。首先第一你必须要有一个金融团队。房地产企业如果连金融资本团队都没有,就相当于开餐厅没有厨师真的。但是你可以告诉人家我们服务水平很高,我们清洁卫生打扫的非常好,就是菜炒不熟。我们地产商就是干这种事,我们设计能力很强,但是没钱收,都是死。我们建筑水平很高,但是一直开不了工。我们特别会卖房子,但是没有房子卖。你搞那么多优秀团队干嘛,记住金融资本团队是所有房地产企业最重要、最核心,要求最大的团队。

再说第二个,我们要有一个合理的结构。做企业要有特别棒的企业,我们要制定一个金融的计划。我们要必须制订怎么做融资的计划,如何提高金融能力的提高,怎样在三年上市或者五年上市的规划。除此之外,要树立我们金融的形象,我们要打造我们的形象。其中有一个非常重要,我们要建立所有的金融资源。一个地产企业,我想给大家说这样一句话。如果中国的信托公司,你都不能50%,你怎么做地产。如果中国的地产基金,你都没有打过交道,你怎么做地产。就像你如果开餐厅,你都从来不知道菜在哪儿卖,你从哪儿来,所以我们要建立金融的团队。这个就在我们的身边,你比方说很多很多的地产商在找钱,我也提醒大家无数的人,他也在找机会,在找投资的机会。可是你们碰不面,为什么碰不了面?你根本不去找人家,所以做地产一定要记住,你们要有优秀的团队、科学的归还,合理的结构,一定要有光辉的形象,要有丰富的资源,然后你还必须要有良好的信用,同时更重要的要有强大的技术,这七点缺一不可。有了这七点,你的投融资完全改变,有了强大的投融资能力的时候,我希望大家还必须要做第二件事情,那就是要尽快掌握资本工具。

一个地产企业如果没有做上市的话,我们永远竞争不过上市公司。为什么?很简单,我举一个简简单单的比喻,你知道两者根本无法竞争。比如说我是香港的地产上市公司,你是非上市公司,我告诉你当我们共同要买一块地的时候,价格你无法跟我竞争。因为我根本不靠利润赚钱,我靠资本赚钱。如果这个项目10个亿,每这块地,只有两个亿的利润。我估计你们会痛,为什么?20%它低了,但是如果是我无所谓,我的两个亿到上市公司,我用两个亿增加了100亿的市值,我可以自由在资本市场赚钱。但是更重要的是如果他开张4个亿,先付两个亿的定金,你要没有10个亿你不敢签这份合同。但是我提醒大家我一分钱没有,我照样签这份合同。你们想过没有,两个亿的定金,我向商业银行申请并购贷款,可以说轻轻松松。然后签署正式合同以后,三个月的时间我在香港发一个债,我只要15天就够了。作为一次征发,一个月也就够了。然后我付给你,地就是我的了。记住我帐上一分钱没有,我可以把10个亿的土地变成我的。

为什么我们有区别,这样一个简单的道理我有工具,你没有工具我有一个资本工具,自由的进行资本的跳动,你没有。换句话说,你坐飞机,你坐什么。可是我们有一些人它不懂,我在河南,人家新月(同音)几年做成地产老大,他有什么了不起,还没有管理的比我们好。还有一个人说的更可怕,我告诉你,我们做地产的时候,他根本还在读大学。就是说他们老板,但是都要承认它是最大的。最后我说比比一看,你十年做不到,20年比人家差的远。他给我来了一句,他有什么了不起,不就是上市了了嘛,有本事不上市来比比。我们去福州,走路很辛苦。我开个车就过去了,他来一句,他有啥了不起,不就是有车。要做地产要掌握资本工具,在过去不敢讲这个话,讲这个话白讲。现在我告诉你们,我还是掌握到一些小技能,因为关注金融,我研究金融。第一已经上市的地产公司,已经放开了。就是我们不宣布,但是你去报,他已经接纳了,就是再融资,就是增发。第二如果你是一个优秀的地产公司,我在这里给你保证,你到证监会去肯定接纳你的财政,接纳肯定有一个说法。所以地产商一定要谢谢习主席和李总理,他们把过去一些东西颠覆了。

第三境外有无数的资本市场,天天在期盼着你们,都希望你们去。但是我们痛苦的是为什么大家不去,不是你们上不去,是你们根本不去上。像福建的地产商干嘛不去上市,人家非常严肃回答我一句话,乔老师上市太难了。我说你上过市了,他说没有。我说你从来没上过,他说从来没有。我说那你怎么上市很难,他说朋友说的。我赶快抓紧问他的朋友,我说朋友你上过市了。朋友说没有,我说你从来没上过。他说没有啊。我说那你干嘛张总上市很难,他说大家都这么说。记住上市很难,它就是一个传说。就像我在重庆,我当时给青科说上市的时候,他说老乔上市难的很,人家都说根本不可能。我说你管他可不可能,你去试一下。如果上不去还是青科,上不去还是活着。上完市,发现天变了。我们要学会这个技术,我们做一个组织一个上市团队,专门负责这项工作。我们制订一个上市规划,来明确我们上市的目标,上市的计划就可以了。然后我们再调整一下我们的结构,包装一下我们的形象,接下来就努力提高业绩、提高管理水平,提高我们的品牌。当我们把这些做完以后,我们就达到上市条件。然后引进中介公司完善上市的材料,就像我们读书考不上大学,我们全部紫杉了。没考上大学,读书白读了。那个知识也是自己的,不上市还是要经营,还是要提高业绩。所以这就是一个顺带的工作,我认为做品牌一定要坚持,成不成是一件事,必须要上。否则不要在地产圈子混,会被淘汰。以后淘汰率会更高,因为完全是靠市场。

我们第一提高我们的投融资能力,第二我们一定要资本工具,但是更重要还有第三点做地产,我们要建立一个自己的金融平台。大家知道实际上我们地产走的难也有一个问题,到今天为止我们主要的货币共赢的是以商业银行为主,其实这是一个悲剧。我们根本跟他不太好结合的,房地产未来真正依托工具是什么?排第一是地产基金。地产基金在哪里?就在你们手上。我可以讲这样一句话,实际上你们每一个地产企业都有机会,都有能力做一个自己的地产的投资基金,来集合一个资金池。不要把地产基金想的很伟大,地产基金就是一个严格按合伙企业法,依法登记注册的有限合伙企业。这个有限合伙企业,他是一个通过非公开发行的方式募集的,什么叫非公开发行?就是向特定对象发行。我曾经给三亚的一个做地产基金,知道他基金所有投资人是谁?全部是他小区里面的业主,他的房子是高档小区。他就在小区里面,我帮他搞了一次说明会。所有的业主都来听,后来一听把钱交给他的基金,然后投资他的房子,收益都在20以上,瞬间一个地产基金诞生了。这些业主,我有一次去的时候,大家一听一群妇女,集体请我吃饭。把我吓一跳,她们特别感谢。后来知道乔老师你终于让我们扬眉吐气,过去都是老公挣钱,觉得没有地位。现在人家潇洒说了这样一句话,老公回来说老婆你不要太累了,放心,家里有人。为啥?当投资人。你看我们基金给他收益达到26倍一年,放了一千万,赚了2600千万。老公说这个话,地位高了,所以他们都感谢我。

其实我想说的意思就是说你们身边有无数人、无数的资金寻求投资的机会,每一个项目都需要钱,更重要每一个项目都可以赚钱。为什么不把赚钱的机会给我们的房地产,做一个股权基金,再一个有限合作企业。这个有限合作是一种承诺制,管理是分权管理,它的风险控制都是很完善的。你看我是一个对福建厦门两面一抹黑的时候,但是我和我的伙伴在厦门基金快速发展,两年的时间我们都不敢相信它的发展。那么你们比我有优势,所以完全有能力做一个自己的地产基金。企业家们记住了新的形势告诉我们,我们将面对的是一个更为自由,更为灵活,以市场为主导的新形势,这个新形势给我们面对的机遇就是我们可以更正常的去竞争了,给我们挑战就是必须靠能力来战胜一般了。而我们要提高的能力就是金融能力,我们要提高金融能力,第一我们一定要建设我们自己,提高我们自己的投融资能力。第二我们要尽快掌握资本的工具,第三我们必须拥有一个金融形态。这三点我本人认为福建的所有企业家,你们都做的到。因为福建这个地方责最大的特点给我的印象就是特别有智慧,而且还特别勤劳。福建人做事情真的很勤劳,在泉州很佩服。这一点意味着,我认为将来你们应该抓住这个机会。

在这里共同祝愿中国的地产未来会更好,祝愿着福建的所有的地产商们,你们未来会发扬的更好。我希望今后看到无数的上市公司,都是福建的。看到你们所有的人做地产,都说一句话,什么都缺,就是不缺钱,就幸福了。谢谢!12

青澈:谢谢乔志杰老师的精彩分享!

林凯:回望2013上半年,地产人敢想敢为、突破常规。他们做自己的导演,让更多的故事变成传奇,他们做更多人的伯乐,给千里马插上翅膀,让梦想从不陨落。

青澈:锻造行业脊梁,机遇促成行业腾飞!在这里,我祝中国进步,中国地产进步!谢谢大家,同时也遥祝大家事业高升,事事顺利。谢谢!

林凯:感谢各位领导、各位来宾百忙莅临论坛。同时感谢地产福建网的全程支持及各主流媒体的联合报道。

青澈:各位来宾,各位朋友,第四届世界华商地产论坛就到此结束。感谢各位的莅临,再见!

林凯:再见!

(编辑:maike)

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